09.06.1999 tarih, E. 1999/13-495, K. 1999/491


ÖZET: BK 250. maddesi, kiralananın, kira süresi içinde kiracının bir
kusuru olmadan, sözleşmeden amaçlanan kullanımın imkânsız hale gelmesi
ya da önemli derecede azalması halinde kiracıya, kira parasının tenzili ve
hattâ ayıp uygun bir süre içinde giderilmezse sözleşmeyi feshetme hakkını da
tanımıştır. Bu seçimlik haklardan birisi sözleşmenin devamını, ikincisi de
son bulmasını öngördüğü için her ikisinin birlikte kullanılması olanağı yoktur.
Somut olayda davacı, sözleşmenin günün koşullarına uyarlanmasını,
mümkün olmadığı takdirde sözleşmenin feshini talep etmiştir. Mahkemenin
bu durumda öncelikle davacıya hangi seçimlik hakkını kullanmak istediğini
açıklattırması gerekir. Daha sonra ileri sürülen sebeplerin söz konusu madde
kapsamına girip girmediği araştırılmalıdır. Mahkemenin uzman bilirkişiler
oluşturarak, olaylara dayalı ve gerekçeli rapor alarak ileri sürülen olayların
söz konusu madde kapsamına girip girmediğini saptaması ve sonuca göre karar
vermesi gerekir. Açıklanan hususlar göz önünde tutulmaksızın eksik inceleme
ile davanın reddine karar verilmesi isabetsizdir.
İlgili Mevzuat: BK 250. madde.

Taraflar arasındaki “kira parasının tenzili, sözleşmenin feshi” davasından
dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir Asliye 3. Hukuk Mahkemesi’nce davaların
reddine dair verilen 16.3.1998 tarih ve 1996/929 E., 181 K. sayılı kararın
incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk
Dairesi’nin 21.5.1998 tarih ve E. 1998/3973, K.1998/4599 sayılı ilamı ile;
(... Davacı şirket, 15.7.1994 başlangıç tarihli sözleşme ile mülkiyeti davalı idareye
ait İzmir Balçova’daki otel binasını talih oyunu salonu ile birlikte aylık
225.000, yıllık 2.700.000 USD karşılığı kiraladıklarını, kendilerinin asli uğraşının
talih oyunları salonları işletmek olması nedeniyle yüksek bir kira parası
ödemeyi göze aldıklarını, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte oyun salonlarının
24 saat ticarete açık, her türlü reklam, promosyon, hediye çekilişleri yapılıp
ücretsiz ikram olarak açık büfe yemek verebilen ve Türk vatandaşlarının
da girebildiği oyun ve eğlence nitelikli gazino olarak kullanabildiği halde son-
radan gerek İçişleri ve gerek Turizm Bakanlıklarının kararları ile çalışma süresinin
2/3 oranında kısaltılarak sadece 8 saate indirildiği gibi giriş için birtakım
kıyafet zorunluluğu getirtildiğini ve her türlü promosyon, çekilişlerle Türk vatandaşlarının
girişlerinin yasaklandığını, böylece oyun salonunun ticari faaliyetinin
tamamen kesildiğini, bu gelirle kiranın ödenmesine olanak kalmadığını,
edimler arasındaki dengenin bozulduğunu ileri sürerek aylık kira parasının
40.000 USD olarak tespitine ve bu isteğin kabul edilmemesi halinde sözleşmenin
feshine karar verilmesini istemiştir.
Davalı idare vekili, davanın terditli açıldığını, esasen binanın kaplıca tesisleri
bulunması nedeniyle fizik tedavi ve sağlık amaçlı istifadeye yönelik olarak
kiralandığını, kumarhanenin söz konusu olmadığını, ortada beklenilmeyen bir
halin varlığından söz edilemeyeceğini, getirilen yasakların genel ahlâk yönünden
gerekli olduğunu, davacının yeni kira döneminin ilk taksidini ihtirazi kayıt
ileri sürmeksizin ödediğini, isteğin çok düşük olduğunu, fesih isteğinin yerinde
olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Daha sonra davacı 27.2.1997 tarihinde açtığı ikinci dava ile, kira süresinin
on yıl olmasına rağmen kira parasının artırılmasına ilişkin bir hüküm bulunmadığını,
ancak tarafların anlaşarak kira parasının 1.3.1996 tarihinde % 20 oranında
artırmayı kararlaştırdıklarını, bu kez davalı idarenin 1.3.1997 tarihinde
başlayacak yeni dönem için % 20 artış istediğini ileri sürerek sözleşmede % 20
artış yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmadığının tespitine, bu isteklerinin
kabul edilmemesi halinde % 20 artış kaydı gazinolara getirilen yasaklamalar
nedeniyle akdi çekilmez hale getirdiğinin tespitiyle tamamen kaldırılmasına
karar verilmesini istemiş ve mahkemece iş bu davanın asıl dava ile birleştirilmesine
karar verilmiştir.
Mahkemece her iki davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı tarafından
temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici
nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına
göre davacı tarafından İzmir Asliye 11. Hukuk Mahkemesi’nde açılıp
1997/136 esas numarasını alan ve 29.4.1997 tarihinde asıl dava ile birleştirilmesine
karar verilen men’i muaraza davasının reddine ilişkin temyiz itirazlarının
reddi gerekir.
2- Her ne kadar davacı, dava dilekçesinde davayı sözleşmenin günün koşullarına
uyarlanması şeklinde nitelendirmiş ise de, olayları açıklamak davacıya
hukuki nitelendirme mahkemeye aittir (HUMK madde 76). Dava dilekçesinde
açıklanan olaylar gözetildiği takdirde uyuşmazlığın BK 250. maddesi
hükmüne göre çözümlenmesi gerekir. Zira bu dava, anılan hükme göre kira parasının
tenzili olmadığı takdirde sözleşmenin feshi isteğiyle açılmıştır.

BK 250. maddesi, kiralananın, kira süresi içinde kiracının bir kusuru olmadan,
sözleşmeden amaçlanan kullanmanın olanaksız hale gelmesi ya da
önemli şekilde azalması halinde kiracıya, kira parasının indirilmesini ve hattâ
ayıp uygun bir süre içinde giderilmezse sözleşmeyi feshetme hakkını da tanımıştır.
Bu seçimlik haklarından birisi sözleşmenin devamını, ikincisi de son
bulmasını öngördüğü için her ikisinin birlikte kullanılmasına olanak yoktur. O
nedenle mahkemece öncelikle davacıya bu seçeneklerden hangisini istediği
açıklattırılmalı ve davacının tercih ettiği istekle sınırlı olarak inceleme ve araştırma
yapılıp sonuçlandırılmalıdır.

Hemen belirtmek gerekir ki BK 250. maddesinin öngördüğü ilk koşul kiracının
kusurlu olmamasıdır. İleri sürülen maddi olaylardan dolayı davacı kiracının
bir kusurunun bulunmadığı tarafların kabulündedir. Öte yandan otelin kiralandığı
tarihte bu davanın açılmasına esas tutulan ve gazinolara getirilen kısıtlamaların
mevcut olmadığı ve kira sözleşmesinin devamı sıralarında ortaya
çıktığı da uyuşmazlık konusu değildir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık kiralananın
(turistik tesis otel) olarak kiralamış olmasına rağmen, sonradan yapılan
gazinonun bu sözleşmeye dahil olup olmadığının ve yine ileri sürülen maddi
olayların BK’nin 250. maddesinin uygulanmasını gerektirip gerektirmediğinin
saptanması noktasında toplanmaktadır. Davalı idareye ait otel kiralanırken, gazinonun
mevcut olmadığı ve ancak kira sözleşmesinin 9 ve 12. maddeleri hükümlerine
göre sonradan davacının hazırlayarak davalının da muvafakatını almak
suretiyle yaptığı proje gereğince inşa edildiği toplanan delillerden anlaşılmaktadır.
Böylece eylemli olarak gazinonun da kira sözleşmesine dahil edildiğinin
ve onun bir cüzü haline geldiğinin kabulü zorunludur. Nitekim
11.11.1997 tarihli ilk bilirkişi raporunda da açıklandığı üzere sözleşmeye her
türlü tadilat ve iyileştirme yapma yetkisinin konması ve daha sonra büyük giderler
sarfedilerek otelin altında 3200 m2’lik alanın yıkılıp modern bir gazino
haline dönüştürülmesi de bu yerin gazino olarak çalıştırılması amacıyla kiralandığını
açıkça göstermektedir. Bu nedenle gerek son bilirkişilerin ve gerek
mahkemenin gazinonun kiralamaya dahil olmadığı yolundaki mütalalarına katılma
olanağı bulunmamıştır. Hal böyle olunca ileri sürülen nedenlerin BK’nin
250. maddesinde yazılı nedenlerden sayılıp sayılmadığının saptanması gerekir.
Mahkemece yaptırılan ilk bilirkişi incelemesinde ileri sürülen maddi olayların
gazino gelirini olumsuz yönde etkilediği belirtilmiştir. İkinci bilirkişi kurulu
münhasıran davacının vergi beyanını gözeterek bir sonuca ulaşmışlardır. Oysa
vergi beyanını yalnız başına bir delil olarak kabul etmeye olanak yoktur. Bu
durumda mahkemece yeniden seçilecek uzman bilirkişilerden alınacak olaylara
dayalı, gerekçeli ve Yargıtay denetimine elverişli bir raporla ileri sürülen
maddi olayların davalıya BK 250. maddesinde yazılı seçeneklerden herhangi
birini tercih etme olanağı sağlayıp sağlamadığının saptanması ve ortaya çıka-
cak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekir. Eksik incelemeyle isteğin reddedilmiş
olması bozmayı gerektirir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri
çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda
direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davacı vekili.

Hukuk Genel Kurulu Kararı
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz
edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına dosyadaki tutanak ve kanıtlara,
bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca
da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda
direnilmesi usûl ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının
Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK’nin
429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının
geri verilmesine, 9.6.1999 tarihinde, oybirliği ile karar verildi.